최근 시흥지역 투자문의가 늘면서 시흥시청역 문의도 다시 늘고있다
지난 2015년 시흥시청역세권 투자에 대하여 포스팅 해드린적이 있드시
시흥시청역 역세권투자는 신중해야 한다.....?
http://blog.naver.com/howdykim1/220409423099
시흥시청역의 겉모습만 보면 투자하기 좋은곳으로 착각할수 있다
장현택지지구와 연계한 지역개발이 한창 진행중인 지역으로 토지가격도 상당부분 올랐다
[장현지구 = 시흥시청역세권 조감도]
보통의 역세권투자는 토지의 용도가 바뀌기전 즉 원형지토지(전,답,임야)를 구입해서
상업지, 주거지, 등등으로 용도가 바뀌면 매매또는 개발시점까지 가지고가서 투자수익을
올리는게 정석이다
이런점에서 볼때 시흥시청역 역세권투자는 시기가 지나도 한참 지났다
우선 시흥시청역세권의 개발면적과, 상업지, 주거지,공원녹지, 도로 등의 위치가 나와
토지의 용도가 바뀐상태로 앞서 언급한 장현택지지구와 연계해 개발을 시작한곳이다
토지소유주 또한 한국주택공사(LH)소유로 개인간 거래또한 할수 없는 땅이다
시흥시청역에 복합환승센터를 건설하기 위해 시흥시가 주택공사에 306억원을 주고
땅을 매입하는것만 봐고 이지역 토지소유주가 누구인지를 알수 있다
그래서 시흥시청역세권 토지는 거래가 불가능하고 개인 투자자가 매입을 하려면 주택공사가
분양하는 토지를 입찰받아 투자를 해야 하는 상황이다
물론 기반공사가 어느정도 끝난 토지라 실수요자가 아니라면 투자할 필요도 없으며 가격도 비싸다
그러다보니 일부 부동산에서 시흥시청역세권 2차 개발예정지라며 권역밖 토지 거래를
종용하는 경우가 있는듯 하나 이는 잘못된 투자로 볼수있다
시흥시청역 개통과 시흥시청역세권개발로 개발권역밖의 토지가격도 풍선효과로 동반상승
할수는 있으나 역세권 추가개발을 염두해두고 투자하는건 장기간 투자금이 묶일수 있다
어쩌면 영영 회수하기 힘들수도 있다
만약 2차개발을 한다고해도 상당한 시간이 걸린것으로 보인다
현재개발중인 시흥시청역(장현택지지구) 개발이 끝나고 많은 인구유입으로 인해 도시공간이
추가로 필요하다고 판단될때 가능해질것으로 보이기 때문이다
10년이 걸릴지 20년이 걸릴지 ... ... ...
2차개발을 위해선 풀어야할 숙제도 많다
현재 시흥시청역 주변은 그린벨트(GB 개발제한구역)다
이미 시흥시청역세권 개발을 위해 그린벨트를 한번 풀어서 건설중이기 때문에
추가 해제까지는 상당한 시간이 걸릴것으로 보인다
타지역에도 생기는 신설역사들도 많아 이지역 주변도 시흥시 도시기본계획에 명시해있듯
역세권중심의 도시개발을 준비해야하고 그에따른 각종 규제를 풀거나 주거정비를 해야 하기때문이다
그러니 행정력과 도시정비사업을 시흥시청역 한곳에만 집중할수도 없다
또한 시흥시 광석동 146-1번지에 상하수도사업소가 있어 더더욱 추가개발을
어렵게하고 있다
도시팽창을 대비하고 시가화예정용지로 편입할 계획을 가지고 있었다면 적어도 상하수도상업소를
시흥시청역 바로옆에 건설하지는 않았을것이다
상하수도사업소를 놔두고 택지개발을 하기에는 도시미관상 좋지 못하고
이전하자니 안산,시흥 정수장중 최신시설이다
대부분의 토지투자가 그렇지만 특히 역세권투자는 역세권개발권역 안에
내 토지가 꼭 들어가 있어야 한다
그래야 전.답.임야로 매입한 토지가 상업지, 주거지토지가 돼서 나에게 고수익을 안겨줄수있다
그런데 이미 역세권개발 고시를 통해 토지의 용도가 상업지, 주거지, 공원녹지, 도로 등으로
용도를 바꿔 개발을 시행중에 있다면 이는 투자할 타이밍이 지났다는 이야기다
그럼에도 불구하고 혹시나 하는 기대심리 또는 주변 부동산의말에 혹해 시흥시청역 주변에
투자하는건 무모하다고 볼수있다
한마디로 정리해보면 시흥시청역세권은 개발이 끝난 지역이다
개발이 끝났는데 어디에 투자를 한단 말인가?
역세권투자의 정석은 신설역이 들어서는 예정지 주변의 원형지토지(전.답.임야)를 매입해
역사가 완공되고 역세권개발계획을 수립해 지역(면적)을 정하고 토지의 용도를 상업지 주거지 등으로
변경해 지가가 상승하면 팔고 나오던지 환지를받아 건축을 하던지 하면 된다
그러니 이미 토지의 용도가 바뀌고 개발을 시작한 곳이라면 투자메리트는 없다
그래서 시흥시청역 역세권투자는 신중해야 한다고 언급하는 이유다
그러므로 수도권과 가장 근접해 있으며 교통문제로 저평가 되어있는 시흥시를 투자처로 생각하고 계시다면
시흥시청역처럼 신설역이 들어서고 역세권개발을 통해 원형지토지(전/답/임야)가 상업지/주거지로 변모할
원시~소사, 신안산선 신설역예정지 주변을 검토해 보시길 바랍니다
참고 자료는 국토교통부가 고시한 기본계획자료를 잘살펴보면 신설역에대한 정보를 얻을수 있습니다