전세권이 자동연장 된다구요?
서울의 어느 아파트의 아름다운 조경모습
옥상에서 내려다 본 모습
우리가 보통 말하는
전세라는 것은 전세권이라는 것과는
완전히 다른 것인데요
쉽게 말해서
그냥 전세라고 하는 것은 채권이고
전세권이라고 하는 것은
물권이라는 것인데요
일반적으로 그냥 전세라는 것하고
전세권을 혼동하시는 분들이 있으신데
오늘은 광명역천사가
전세권에 대해서
흔히 말하는 아파트전세나 주택전세를
구분하여
전세권에 대해서
자동연장이 되는 지에 대해서
알아보도록 하지요
전세권과 확정일자에 대해서는
제 블로그 공지사항에 떠있는 내용을
확인하시면 아주 상세하게 보실 수 있구요
이번에는 전세권설정이 되어 있는 경우에
자동으로 연장이 되는지와
만기시 대처하실 부분이 무엇인지
알아보도록 할께요
보통 아파트나 주택의 전세계약을 하고
등기부에 그 전세계약내용을 올리면
전세권이 되는 것이고
전세계약은 하되 등기부에 올리지 않으면
일반적으로 말하는 그냥 전세가 되는 것이지요
이경우에는
1.전입신고를 하고
2. 주택의 인도(입주)를 받고
3.계약서에 확정일자를 받는다
그러면 그냥 전세계약이라 해도 우선변제권을
확보하게 되는 것인데요
이때는 대항력이라고해서
1번과 2번의 조건을 갖추게 되면
그 다음날 0시에 대항력이 생기게 되는데
대항력이란
계약기간내(2년)동안 그 집에서 거주할 수 있는 권리와
만기시 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 권리를
말하는 것입니다
그리고 우선변제권이란 것은
임차권이란 채권을 확정일자를 받음으로써
물권화시켜주는 것인데
경매가 혹시 실행되었을때
후순위 권리자 또는 다른 채권자들보다
우선해서 임차인이 보증금을
배당받는 것입니다
이런 확정일자부 임차권과는 달리
사정상 전입신고를 할 수없는 경우
대안으로서 전세권을 설정하는 것이
일반적이라고 할 수 있지요
그런데 확정일자부 임차권(그냥 전세)은
묵시적갱신이라고 해서
만기 6개월 전부터 1개월사이에 서로 아무 말없이
지나가면 계약기간이 자동연장되지요
이경우에 임차인은 중도해지권이 있어서
언제든지 계약해지를 임대인에게 요구할 수있고
임대인에게 통보한 날로부터 3개월면
계약은 자동으로 해재됩니다
그렇다면 물권인 전세권의 경우는
어떨까요?
자동연장이 되는 지요?
당연히 자동 연장은 되는데
그기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로
다시 전세권을 설정한 것으로 보며
이경우 전세권의 존속기간은
그 정함이 없는 것으로 본다고 되어 있거든요
그래서 임대인이 나가달라는 통고가 있으면
6개월후에 집을 비워주어야 하기때문에
자동연장기간이 2년이 아니고
6개월이 될 수도 있다는 것이지요
그래서 이런경우에는
자동연장을 하기보다는
재계약을 하고
등기부상 전세권의 기간연장도
해야 안심이 되겠지요
그런데 전세권 연장을 하려면
후 순위 권리자의 동의가 필요합니다
그렇지만 기간연장에 대한
동의를 못 받아도 전세금 자체는 안전합니다
그리고 한가지 또 염두에 두셔야 할 것은
기간 연장과 동시에 전세금 증액을 한 경우에는
후 순위 권리자의 다음 순위라도 등기에 올려야
증액분에 대한 배당 순서를 확보하게 됩니다
오늘은 전세권의 자동연장에 대해서
간단하게 알아보았는데요
전세권의 경우는
경매시에도 건물분에 대해서만
배당을 받을 수 있는 반면에
확정일자부 임대차계약은
건물부분뿐만아니라 토지부분에 대해서도
배당요구를 할 수 있지요
물론 집합건물의 경우는 대지권에 대해서도
배당이 되기때문에 예외이긴 합니다
그리고 전세권의 경우는
배당을 받게되는 경우에
전액이든 일부이든 배당을 받게되면
집으 비워주어야 되지만
확정일자부 임대차의 경우는
최우선변제나 우선변제권으로해서까지도
배당을 다 받지 못하게 된다면
전액을 다 받을때가지 집을 비워주지 않아도
되기때문에 낙찰자가 나머지 금액을 인수받아
다 줄때까지 거주할 수 있다는 것이지요
이렇듯이
일반 주택에 대한 전세계약의 경우
전세권을 설정할 수밖에 없는 경우가 아니라면
전세권설정보다는 계약서에 확정일자를 받아 두는게
훨씬 더 유리하다는 말씀을 드리면서
포스팅을 마칠까 합니다
더 자세한 내용은 위의 공지사항에서
"확정일자만으론 불안해서 전세권설정을 한다구요?"를
참고하시면 많은 도움 되시리라 믿습니다
감사합니다
감사합니다