'판교라고  땅짚고 헤엄치기?' 매입가 3배 뻥튀겨 배짱 재분양

"HMG가 그 땅 얼마에 산 줄 알아요? 원래 분양가는 2000만원(3.3㎡당) 초반대로 예상했어요. 이번에 가격 듣고 주변 공인중개사들도 놀라는 분위기에요." (운중동 소재 A공인중개소 관계자)

부동산 종합개발그룹 HMG가 최고급 단독주택용지를 표방하는 '판교 운중 더 디바인'를 공급하면서 과도하게 높은 토지 분양가를 책정했다는 지적이 나오고 있다. 분양가가 예상보다 높아 주변 부동산까지 분위기를 흐리고 있다는 의견도 동시에 나온다.

13일 부동산업계에 따르면 지난해 HMG는 성남시로부터 성남판교지구 단독주택용지 D3-1A·B블록을 482억585만원, 656억458만원에 각각 사들였다. 이는 3.3㎡당 1016만원, 1092만원 수준이다.

당시 해당부지 입찰에 320개 업체가 참가해 치열한 경쟁이 벌어지기도 했다. 판교에서도 우수한 입지로 막바지에 접어든 단독주택 용지를 차지하기 위한 업체들 관심이 뜨거웠다. 당시 성남시가 단독주택을 지어 분양해야한다는 조건을 토지판매도 가능하게끔 완화하면서 상당수 업체가 뛰어들었다는 후문이다.



HMG는 현재 성남고등지구와 경기도 의왕시에 공동주택용지를 확보해 분양을 앞두고 있다. 판교 운중 더 디바인은 HMG의 첫번째 단독주택 토지분양 사업이다. 입찰 당시부터 토지공급을 목적으로 입찰에 참여했다는 게 HMG측 설명이다. 

한 대형건설사 관계자는 "고급단독주택은 수요가 한정돼 있어 사업 마무리까지 상당한 시간이 소요된다"며 "단순한 토지 판매는 빠르게 현금화할 수 있어 이번 토지 매각에 업계에서 높은 관심이 있었을 것"이라고 말했다.

현재 토지조성공사를 진행하고 있는 HMG는 해당 부지를 73개 필지로 나눠 공급에 나선다. 특히 사업성이 부족할 것이라고 판단해 수의계약(40필지)과 추첨(33필지)으로 구분한다. 필지별 공급가격은 20억원에서 최대 50억원대로 입지·크기별 차등적으로 적용된다. 

HMG가 1년 만에 들고 나온 가격은 3.3㎡당 2600만∼3300만원(전용면적 기준)으로 평균은 약 2800만원. 계약면적으로 따지면 3.3㎡당 2050만원 수준이다.

이에 대해 현지 부동산업계에선 주변 시세는 물론 판교 부동산 분위기를 비춰보면 비상식적인 가격대라고 입을 모았다. 현지 공인중개소 설명을 종합하면 판교 운중 더 디바인 인근 단독주택 용지 3.3㎡당 시세는 1700만원 안팎. 주변 시세와 비교해도 최대 2배 가까이 높은 가격이라는 설명이다.

앞서 HMG는 분양가 책정을 위해 인근 공인중개소를 자주 찾아 의논을 하기도 했다. 운중동 A공인중개소 관계자는 "처음엔 HMG 직원에게 2000만원대 초반을 적정가격이라고 의견을 제시했다"며 "HMG는 사업시기가 다가올수록 계속 가격을 높게 책정하려고 했다"고 설명했다.

HMG는 이번 토지가격을 두고 바로 옆 부지에 들어선 수십억원대에 달하는 고급단독주택 'SK산운아펠바움(D3-2블록)'과 비교해 저렴하다고 강조했다. 하지만 현지에선 SK산운아펠바움과 비교 자체는 어렵다는 의견이 대다수였다. 34가구에 불과한 데다가 매물이 없어 시세를 측정한다는 것이 사실상 불가능하다는 설명이었다.

사업지 인근 공인중개소 관계자는 "SK산운아펠바움은 단독주택을 조성해 분양한 것으로 가구마다 개별성이 강하다"며 "시장에서 조용하게 거래가 진행돼 정확한 시세를 파악하기 쉽지 않다"고 설명했다.

판교 운중 더 디바인이 고분양가로 등장하자 주변 부동산 시세도 과열되고 있다는 지적이다. 안정적으로 유지하고 있는 단독주택용지 호가를 밀어올리고 있다는 설명이었다.

B공인중개소 관계자는 "분양가가 공개되면서 주변 단독주택 호가도 덩달아 오르는 이상과열이 발생하고 있다"며 "고급단지라는 특수성을 반영해도 결코 저렴하다고 말하는 사람은 없을 것"이라고 단언했다.

HMG측은 이번 사업으로 토지판매금액만 2000억원 이상을 손에 쥔다. 단순 시세차익만 1000억원 이상이다. 일반적으로 아파트 분양 사업 기대수익률은 약 5%. HMG는 추후 양도세 · 법인세 등과 부대비용을 제외하더라고 상당한 수익을 달성할 것이란 게 업계 반응이다.

A공인중개소 관계자는 "매각에 급급했던 성남시가 사업 조건을 완화해 주면서 시행자만 상당한 이익을 챙기게 됐다"며 "HMG는 공사비 등을 통해 세금을 줄여 시세차익을 높이기 위한 방법을 고민하고 있을 것"이라고 말했다.

반면 HMG측은 사업 마무리에 크게 문제가 없다는 의견이다. 이미 수의계약필지 가계약이 마무리되면서 고급 단독주택용지 수요는 입증됐다는 주장이다.

HMG 관계자도 "고가 단독주택은 개인의 취향에 맞게 용지를 분양하는 것이 바람직하다"며 "아펠바움도 입주 후 단순 인테리어 변경을 위해 불필요한 높은 금액이 투입됐다"고 설명했다.

passionkjy@