16일 부동산업계에 따르면 화천대유는 지난 2017년 대장지구 주시행사인 성남의뜰로부터 15개 구역으로 나뉜 조성토지 가운데 5개 구역(공동주택 4개, 연립주택 1개), 15만109㎡를 확보했다. 2019년 화천대유의 감사보고서 중 '특수관계자와의 매출 및 매입 등 거래내역'을 보면 기타특수관계자인 성남의뜰에 지불한 건설용지 매입 비용은 5700억원으로 책정됐다. 용지 확보를 위해 화천대유가 부담한 땅 값은 3.3㎡(평)당 1250만원 정도로 추정할 수 있다.
화천대유는 해당 건설용지를 경쟁입찰이 아닌 수의계약으로 확보했다. 이는 성남의뜰이 2015년 3월 성남도시개발공사와 사업 협약을 맺으면서 '화천대유가 자본을 출자해 리스크를 공유한 부분에 대한 보상 차원'이라면서 이런 내용을 협약에 포함한 데 따른 것이다. 성남도시개발공사 관계자는 "도시개발법에 출자자가 일부 부지에 대해 직접 아파트 사업을 시행할 수 있다"며 "화천대유도 마찬가지이며 5개 구역을 출자자 직접 사용분으로 공급했고 이는 사업협약에 따른 것"이라고 설명했다.
화천대유는 수의계약 과정을 통해 대장지구 내 다른 구역 시행사보다 낮은 금액에 건설용지를 확보한 것으로 나타났다. 성남의뜰은 2017년 5월 공동주택(아파트) 85㎡ 초과 용지 3·4·6번 구역을 경쟁입찰을 통해 일괄매각했다. 당시 공고에 따르면 일괄매각한 3개 구역, 7만1313㎡의 공급예정가격(최저 입찰가)은 3464억원(3.3㎡당 1603만원)이었다. H시행사가 이 용지를 낙찰받았는데, 낙찰가는 공급예정가격의 121%인 4184억원이었다. 이를 3.3㎡당 가격으로 환산하면 1936만원이다. 화천대유는 대장지구 내 다른 용지 최저 입찰가의 78%, 실제 낙찰가의 65% 수준에 용지를 확보한 셈이다.
이에 대해 성남도시개발공사 관계자는 "정확한 건설용지 매입 비용을 밝히긴 어렵지만 5·7·8번 구역 낙찰 가격과 비슷한 수준"이라고 주장했다. 5·7·8번 구역(6만1312㎡)은 J건설사가 2017년 계열사를 통해 3152억원에 낙찰받았는데, 3.3㎡당 가격으로 환산하면 1697만원으로 3·4·6번 구역 낙찰가의 88% 수준이다.
화천대유는 확보한 용지에 아파트를 분양해 2019년 4029억원, 지난해 6953억원 등 1조981억원의 분양매출을 올렸다. 올해 감사보고서에 따르면 분양원가를 제외한 누적분양순익은 2352억원이며, 미집행된 분양계약 잔액은 3190억원에 달한다. 분양매출이 없던 2015~2018년 867억원의 적자를 냈지만, 분양순익 2352억원과 배당금수익(2018~2020년 577억원) 등을 포함해 2019~2020년 2년간 2414억원의 흑자를 냈다. 설립 후 6년간 1547억원의 순익을 낸 것이다.
이에 대해 화천대유 관계자는 "성남도시개발공사가 설계한 사업 구조와 배당 구조에 따른 것"이라며 "문재인 정부 들어 부동산 가격 폭등으로 예상치 못한 이익을 봤을 뿐, 특혜는 없다"고 밝혔다.